כללי: אור יהודה מונה כ-32 אלף תושבים ונמצאת במרכז הארץ, במרחק 5 דקות נסיעה מכביש מספר 4, בשכנות לנוה מונוסון ובקרבת מה לסביון, תל השומר ויהוד. מיקומה הנגיש לכל הכיוונים הוא יתרון ברור לתושבים.
כעיר מתחדשת, נבנו באור יהודה בעשור האחרון שתי שכונות חדשות: נוה סביון ונוה רבין. אור יהודה אף השכילה לשכן בתחומה כמה מוסדות אקדמיים, בהם אוניברסיטת דרבי, שהעבירה לעיר את משכנה באחרונה, דבר שאמור להשפיע לטובה על הביקוש לשכירות.
להוציא את השכונות החדשות, אור יהודה נחשבת לעיר אפורה ובעוד שמחירי הנדל"ן למגורים עולים בשיעורים דו-ספרתיים בחלק מערי המרכז, מחירי הנכסים באור יהודה אינם ממריאים וחלקם אפילו מציגים ירידה ריאלית במחירים שקליים.
עם זאת, נראה כי באחרונה חל שינוי נוסף בעיר. אזורי התעשייה המקומיים פונים יותר ויותר לתחום ההי-יטק, גנים ציבוריים ופארקים מוקמים ברחבי אור יהודה ואפילו סניף ראשון של קפה ג'ו הוקם בעיר.
האם מדובר בסנוניות המבשרות את בוא האביב? ובכן, אור יהודה טומנת באמתחתה כמה הפתעות נדל"ניות. בעיר מתוכננת הקמת קומפלקס של שני בנייני משרדים ממערב לנוה רבין. בקשות למתחמים אלו כבר הוגשו, והחזון במסדרונות הוועדה המקומית הוא להקים פרויקט בדומה לאיירפורט סיטי המצליחה בכניסה לנתב"ג.
בנוסף לאמור, שכונת נוה רבין ממשיכה להיבנות והקצאת קרקע לזוגות צעירים נמצאת בדיונים. עוד מתוכנן פרויקט מגורים יוקרתי בחלק הצפוני של העיר. הנושא נמצא כרגע בטיפול הוועדה המקומית.
והיכן יבלו כל אותם התושבים החדשים? לאור יהודה קניון ותיק בשם קנאור. מבט חטוף בתוככי הקניון יכול לרמז על כך שאינו נמנה עם הקניונים המובילים בישראל. עם זאת, באחרונה נרכש הקניון על ידי עזריאלי, וכבר כעת מונחות על שולחן הוועדה בקשות לשיפוצים ושינויים בקניון. עזריאלי מתכנן להופכו לקניון Outlet ייחודי.
מחירי נכסים: דירות 2 חדרים כמעט שאין בנמצא באור יהודה. מחירה של דירת 3 חדרים באור יהודה הוותיקה (עד קומה שלישית) ינוע בממוצע בין 400 ל-500 אלף שקל. ניתן למצוא דירות במחירים נמוכים יותר באזורים פחות טובים ובשטח של כ-55-60 מ"ר.
מחירי הנכסים בשכונות החדשות, נוה סביון ונוה רבין, גבוהים משמעותית ממחירים אלו.
שוק השכירות: לנוכח השינוי הדמוגרפי באזור שנובע כיום מתוספת של סטודנטים רבים הלומדים בעיר, יש ביקושים ערים לשכירות וקשה למצוא דירה בשכירות חודשית. הביקושים נובעים הן מהאוכלוסייה המקומית והן מאוכלוסייה חיצונית, בעיקר של בודדים וזוגות. דירת סטודיו תושכר במחיר של 1,400-1,450 שקל; דירת 2 חדרים גדולים תושכר במחיר של כ-1,800-2,000 שקל; דירת 3 חדרים קטנה תושכר במחיר של כ-2,200-2,500 שקל לחודש.
מדיניות העירייה: עיריית אור יהודה אינה מקצה אזורים המאפשרים להגדיל את מספר יחידות דיור (בבנייה רוויה) או לפצל את הדירה למספר יחידות דיור קטנות.
אזורים ושכונות המתאימים לנדל"ן להשקעה: כיום קיים ביקוש רב לדירות בשכירות כמעט בכל רחבי העיר. אזורי הביקוש החמים באור יהודה הוותיקה הם: באזור הקניון, בשכונת קרית גיורא, באזור רחוב העצמאות ובחלקים מסוימים של רחוב בן פורת (ההגנה).
תשואה צפויה על ההשקעה: לאור האמור, התשואה הצפויה על השקעה פשוטה בנכס מניב למגורים כמו דירת 3 חדרים, תנוע בין 5.5% ל-6% ברוטו - תשואה שאינה מרשימה במיוחד. לנוכח התשואה הלא גבוהה, השאלה המהותית לגבי כדאיות ההשקעה באור יהודה תלויה בציפיות לעליות מחירים.
שיקולים בעד ונגד רכישת נכס מניב באור יהודה:
למה כן: מיקום מרכזי, פוטנציאל לעליות מחירים, קיומם של מוסדות אקדמיים, מגמת ההתפתחות של העיר, ביקושים ערים לשכירות.
למה לא: תשואה מניבה ממוצעת, מחסור בדירות קטנות (חדר עד שניים) וזולות, עתיד לא ברור.
סיכום: השקעה בנדל"ן מניב למגורים בעיר זו אינה מתאימה למחפשי ההשקעות הסולידיות שבינינו, אלה שמחפשים נכסים שכירים וסחירים לשנים רבות. למי שמחפשים לגוון את תיק ההשקעות הנדל"ניות ולרכוש נכס שלא ברור אם מחירו יעלה בשנים הקרובות, אור יהודה, היא אחת הערים האחרונות במרכז הארץ, שיכולה להוות הזדמנות אמיתית.
חיים לוי, מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, מחבר הספר: "נדל"ן בג'ינס - צעד ראשון לעצמאות"
מקור מאמר: realestate.themarker.com
